La transacción puede ser un evento de valoración fiscal
Los propietarios de propiedades comerciales suelen separar el archivo inmobiliario del archivo de la propiedad. Un edificio se mantiene en una LLC, los intereses de la LLC cambian de manos, y las partes asumen que el condado solo verá una transacción privada. En California, esa suposición puede resultar costosa.
Una transferencia de acciones, intereses de sociedad o intereses de LLC generalmente no se considera una transferencia de la propiedad inmueble de la entidad. Pero la sección 64 del Código de Ingresos e Impuestos de California crea excepciones importantes. Una persona o entidad que obtiene el control—generalmente más del 50 por ciento de las acciones con derecho a voto, o una participación mayoritaria en una sociedad, LLC u otra entidad—puede desencadenar un cambio de propietario del inmueble de California en manos de dicha entidad. Lea la legislación vigente en sección 64 del Código de Ingresos e Impuestos.
Esta es una cuestión distinta de si la propiedad tiene una valoración excesiva después de que actúe el condado. Para esa pregunta posterior, consulte la guía de Castellan sobre impuesto sobre la propiedad comercial en California: no espere a la ventana anual de apelación. La primera tarea es identificar si la transacción en sí crea un nuevo evento de valoración fiscal.
Tres patrones de propiedad a revisar
1. Un comprador supera el umbral de control
La sección 64(c) aborda la adquisición directa o indirecta de control. Para una corporación, el desencadenante es más del 50 por ciento de las acciones con derecho a voto. Para una sociedad, LLC u otra entidad legal, es una participación mayoritaria. El estatuto también cubre una transacción en la que el comprador adquiere 50 por ciento o menos en un paso particular pero obtiene el control a través de ese paso.
El punto práctico es que una transacción debe revisarse de forma acumulativa y a través de las capas de la entidad. Una compra escalonada, una fusión o una transferencia a través de una entidad matriz pueden requerir el mismo análisis que una venta documentada en un solo acto. Si la entidad posee bienes raíces en California en la fecha relevante, el tasador del condado—no las partes—determina la nueva valoración tras la revisión del archivo de la entidad legal por la Junta Estatal de Igualación.
Un cambio de control no significa que todos los bienes imaginables se vuelvan imponibles a un nuevo valor. La explicación del Programa de Propiedad de Entidades Legales de la Junta de Igualación dice que revisa la declaración, determina si se produjo un cambio de control o titularidad y reporta la información pertinente al tasador del condado donde se ubica la propiedad. El tasador realiza la nueva valoración.
2. Los copropietarios originales transfieren más del 50 por ciento
Se aplica una regla diferente cuando una propiedad inmueble se transfirió a una entidad legal en una transacción excluida de revalorización por la sección 62(a)(2). Las personas que poseen intereses inmediatamente después de esa transferencia excluida se convierten en los “copropietarios originales”. Si cualquier copropietario original, o grupo de copropietarios originales, transfiere intereses que representen de manera acumulativa más del 50 por ciento del total de intereses de la entidad, la propiedad inmueble previamente excluida se revaloriza bajo la sección 64(d).
Esto no es lo mismo que un comprador posterior obtenga el control. La Sección 64(d) sigue una historia específica: cómo la propiedad ingresó a la entidad, si la revaloración previamente fue excluida, quiénes eran los copropietarios originales y cuánto de esos intereses posteriormente se transfirieron. El estatuto establece que la fecha de la nueva valoración es la fecha de la transferencia que individual o acumulativamente excede el 50 por ciento. Conserve los documentos originales de aportación y el libro de registros de propiedad; una tabla de capitalización actual puede no mostrar toda la historia.
3. Todavía puede aplicar una exclusión
Una transacción que parece un cambio de control o de propiedad no es automáticamente una nueva valoración fiscal. California otorga exclusiones para ciertas transferencias de entidades legales. La orientación de Exclusiones LEOP explica que puede aplicar una exclusión, pero también hace un punto procedimental importante: la entidad aún debe presentar el formulario BOE-100-B cuando sea requerido, incluso si considera que la transferencia está excluida.
Eso significa que “calificamos para una exclusión” no sustituye la necesidad de documentar la transacción y cumplir con la regla de notificación. El análisis de la exclusión puede depender de la propiedad proporcional, la relación entre las partes, la estructura de la transferencia y la historia previa de la propiedad. Haga que el equipo de la transacción conserve los acuerdos relevantes en lugar de confiar solamente en un resumen de cierre que describa únicamente los términos comerciales.
El plazo para presentar el BOE-100-B
Cuando aplica la regla de notificación, la entidad legal generalmente debe presentar una declaración firmada de cambio de propiedad ante el BOE dentro de los 90 días. Sección 480.2 del Código de Ingresos y Tributación requiere que la declaración identifique los condados donde la entidad posee bienes inmuebles y proporcione información de la transacción, incluyendo las partes, la fecha, la propiedad y los copropietarios originales cuando corresponda.
El actual Formulario BOE-100-B del BOE establece que la presentación vence dentro de los 90 días de un cambio de control o de propiedad cuando la entidad, o una entidad bajo su control de propiedad, poseía o en ciertas circunstancias arrendaba un interés en bienes inmuebles en California. El formulario también indica que el BOE puede requerir la presentación dentro de los 90 días posteriores a una solicitud por escrito, incluso si no ocurrió un cambio de control o de propiedad.
No confunda este plazo de 90 días para notificar al BOE con el periodo de apelación fiscal del condado. Son procesos separados, administrados por diferentes organismos, con consecuencias distintas. No presentar puede resultar en una sanción legal. La Sección 480.2 describe una penalización del 10 por ciento de los impuestos aplicables al nuevo valor base anual reflejando el cambio, o el 10 por ciento de los impuestos del año actual si no ocurrió un cambio de propiedad.
Una lista de cierre útil es:
- Identifique cada parcela de California que sea propiedad de la entidad y sus subsidiarias controladas en la fecha de la transacción.
- Mapee la propiedad directa e indirecta antes y después de la transacción.
- Verifique tanto el control de la sección 64(c) como el historial de copropietario original de la sección 64(d).
- Confirme si aplica una exclusión y conserve los documentos que la respaldan.
- Agende la fecha límite de 90 días para el BOE-100-B de forma independiente a las fechas de apelación del condado.
- Si el condado emite posteriormente una nueva valoración fiscal, revise la evidencia de valoración y el periodo de presentación correspondiente del condado.
Si el condado revaloriza la propiedad
Un evento de revaloración no garantiza que el valor asignado por el tasador sea correcto. Una vez que el condado emite una valoración, el propietario puede evaluar si el valor refleja el valor de mercado justo de la propiedad según la fecha de valoración y el procedimiento del condado aplicable. La guía de apelaciones de valoración de California explica que el proceso de apelaciones de valoración del condado es el foro para resolver un desacuerdo con el tasador, mientras que el BOE provee reglas y materiales a nivel estatal.
Para un activo comercial, organice la evidencia alrededor de la propiedad—no solo la transacción. Dependiendo del activo, eso puede incluir contratos de arrendamiento firmados, estados operativos, ingresos estabilizados, respaldo de gastos, ventas comparables, información de costos de reposición, condición física y registros que muestren qué intereses fueron realmente transferidos. Un precio de compra puede ser relevante, pero no garantiza que el condado o una junta de apelaciones adopte ese número sin examinar los términos de la transacción y los derechos y restricciones de la propiedad.
La práctica del condado importa. La presentación de formularios, honorarios, procedimientos de audiencia y plazos se administran localmente, así que confirme las instrucciones actuales con el secretario de la junta o el tasador en el condado donde se ubica la propiedad. Este artículo es información general, no un consejo legal ni fiscal, y no determina si una transacción particular califica para una exclusión.
Si una transacción de propiedad le dejó con una nueva valoración fiscal en California—o una notificación que no puede conciliar con la operación—solicite el análisis gratuito de impuestos a la propiedad de Castellan. Podemos ayudarle a organizar la línea de tiempo de la propiedad, el registro de valoración fiscal y la evidencia de valoración antes de que se cierre un plazo del condado.