El registro de valoraciones fiscales 2025 del condado de San Francisco no muestra una sola historia uniforme para los condominios. El patrón dominante es conocido: la mayoría de las parcelas emparejadas subieron casi exactamente 2%. Pero miles se movieron en dirección opuesta, y esas disminuciones no se distribuyeron uniformemente en el condado.
Eso es importante porque el valor fiscal no es lo mismo que el precio de venta ni una estimación de mercado. El registro es un documento administrativo de impuestos desarrollado bajo las reglas de valoración fiscal de California. Aun así, puede mostrar dónde las valoraciones se movieron de manera diferente, siempre que el análisis no trate esos movimientos como un índice directo de precios de mercado.
Horizonte de South of Market en 2021. Foto por Alfred Twu, CC0 1.0 Universal Public Domain Dedication vía Wikimedia Commons.
Lo que muestra la tabla de condominios 2025
del condado registro histórico público de propiedades aseguradas contiene una fila por parcela para cada año de registro cerrado. La página oficial de datos de valoración fiscal de propiedades identifica la tabla 2025-2026 como basada en valores fiscales al 1 de enero de 2025, fecha de gravamen.
Para 2025, el registro contiene 211,547 parcelas aseguradas en todo el condado. Nuestro filtro de condominios residenciales contiene 58,698 parcelas, es decir, el 27.7% de ese registro. El filtro comparable de 2024 contiene 58,604 parcelas. Estos no son grupos perfectamente idénticos: 58,532 números de parcela aparecen en ambos años, mientras que 166 ingresan al grupo filtrado de 2025 y 72 aparecen solo en 2024.
Para el análisis emparejado, sumamos el valor fiscal del terreno y de las mejoras para cada parcela. Excluimos 35 parcelas emparejadas con valor combinado cero en 2024, ya que el cambio porcentual desde cero no está definido. Eso deja un denominador de 58,497.
Cambio en el valor fiscal de terreno más mejoras para parcelas de condominios residenciales emparejadas entre los registros de 2024 y 2025 cerrados. Fuente: datos del Tasador de San Francisco vía DataSF. N = 58,497.
La categoría más grande son las 48,342 parcelas, el 82.6% del denominador emparejado, cuyo valor fiscal combinado subió entre 1.99% y 2.01%. Otras 4,603 parcelas, el 7.9%, subieron más del 2.01%. Por otro lado, 4,483 parcelas, el 7.7%, disminuyeron más del 0.01%. El restante 1.8% se mantuvo sin cambios o subió menos del 1.99%.
El valor fiscal total combinado de terreno y mejoras del grupo emparejado aumentó un 1.96%, de $60.27 mil millones a $61.45 mil millones. Los grupos completos filtrados subieron un 2.39%, de $60.28 mil millones en 2024 a $61.72 mil millones en 2025, pero esa comparación incluye las parcelas que entran y salen. No debe interpretarse como una apreciación para el mismo grupo fijo de propiedades.
Las disminuciones no se distribuyeron de forma uniforme
El emparejamiento por vecindario produce un hallazgo más útil. Entre los diez grupos de análisis de condominios más grandes por vecindario, la proporción con valor fiscal combinado menor osciló entre el 4.2% en Pacific Heights y el 13.7% en South of Market.
Proporción de parcelas emparejadas con menor valor fiscal de terreno más mejoras en los diez grupos de vecindarios de condominios más grandes. Fuente: datos del Tasador de San Francisco vía DataSF, registros cerrados 2024 y 2025.
South of Market tuvo 574 disminuciones entre 4,180 parcelas emparejadas, o 13.7%. Mission Bay tuvo 453 entre 3,496, o 13.0%. Nob Hill alcanzó 12.2%, Potrero Hill 11.9%, y Financial District/South Beach 11.3%. En comparación, el grupo de condominios emparejados del condado fue del 7.7%.
Este patrón es consistente con evidencia oficial de que la actividad de disminución de valor de condominios mantuvo relevancia, pero el registro no puede identificar la causa de cada cambio. Una divulgación de financiamiento municipal 2025 informa que el Tasador completó 10,739 revisiones de disminución de valor para la fecha de gravamen del 1 de enero de 2025 y registró 9,375 reducciones de la Proposición 8 por un total de $4.84 mil millones en todos los tipos de propiedades. Indica que los condominios representaron el 51% del valor de reducción temporal, excluyendo hoteles. La misma divulgación describe un proyecto separado con apelaciones abiertas de condominios y viviendas. Esas cifras a nivel de condado respaldan el patrón general, pero no prueban que cada disminución en nuestra muestra emparejada fuera una reducción bajo la Proposición 8.
Por qué el 2% no es una señal de precio de mercado
La concentración cerca del 2% es consistente con el sistema californiano de valor base ajustado. La guía de la Proposición 8 de la Junta Estatal de Ecualización explica que el valor base del año de adquisición se ajusta generalmente por la menor entre la inflación de California o el 2%, mientras que el tasador registra el menor entre el valor base ajustado o el valor de mercado actual al 1 de enero.
Eso no nos permite asignar una razón a una parcela individual de este conjunto de datos. Un cambio superior al 2% puede ocurrir cuando se restaura un valor temporal de la Proposición 8, y también puede reflejar un cambio de propiedad, nueva construcción o correcciones. Una disminución puede reflejar una valoración por disminución de valor, pero también podría tener que ver con correcciones o cambios de clasificación. El registro no revela el valor base ajustado de la parcela, el estado de Proposición 8, el resultado de la apelación ni el código de razón.
El mercado de ventas también provee evidencia contraria contra la interpretación de las disminuciones de valoraciones como una simple recesión de condominios en todo el condado. El reporte de mercado de San Francisco 2025 de Vanguard, usando SFAR MLS y BrokerMetrics, informa un aumento del 2.2% en el precio mediano de venta a $1.15 millones y un aumento del 11.4% en ventas a 2,594. Su combinación habitacional incluye condominios, lofts, intereses de tenencia en común y cooperativas accionarias, y solo cubre propiedades publicadas en el MLS. Esto no es el mismo grupo de geografía y propiedades que el registro del tasador, pero la diferencia es ilustrativa: el movimiento en la valoración fiscal y en el mercado de transacciones mide cosas diferentes.
Para más contexto, vea nuestras guías sobre valor de mercado versus valor fiscal y Proposición 8 versus Proposición 13.
Metodología y límites
Usamos la referencia oficial de clases de propiedad del Tasador-Registrador e incluyó solo los códigos residenciales Z, ZBM, ZEU, LZ y LZBM. Estos significan Condominio, Condominio BMR, Unidad Económica de Condominio, Condominio Residencial/Comercial y Condominio Residencial/Comercial BMR. Excluimos los códigos de condominio de tienda comercial, oficina, industrial, estacionamiento, garaje y banco.
Las filas de 2024 están fechadas el 9 de junio de 2025 y las filas de 2025 el 26 de junio de 2026. Los campos de terreno, mejoras, área, lote y unidad están poblados numéricamente, pero el valor cero se utiliza con frecuencia y no debe interpretarse automáticamente como un cero físico real. El emparejamiento de parcelas controla la mayoría de los cambios en los grupos, pero no cada corrección o reclasificación. Las etiquetas de barrios de análisis son agrupaciones geográficas, no edificios ni submercados de ventas.
La conclusión práctica es modesta. Un promedio a nivel de condado oculta una distribución significativa, y un patrón de vecindario es una señal de filtrado en lugar de una prueba sobre una unidad en particular. Los propietarios que revisen una futura valoración fiscal deben comparar su notificación con pruebas específicas a su propiedad a partir de la fecha de gravamen correspondiente al 1 de enero aplicable y utilizar las instrucciones actuales del Tasador del condado, no un cuadro agregado, para decidir si se justifica una revisión adicional.