La parte de la Prop. 13 que todos conocen
La Proposición 13, aprobada en 1978, estableció la base del impuesto sobre la propiedad en California. El valor fiscal de su propiedad generalmente se fija en el precio de compra, llamado base year value, y puede aumentar como máximo un 2% anual después de eso. La tasa impositiva está limitada al 1% del valor fiscal más la deuda aprobada por los votantes.
Para propiedades mantenidas durante mucho tiempo, esto produce valoraciones mucho menores al valor de mercado, lo que lleva a que muchos propietarios en California supongan que nunca hay nada que apelar. Esa suposición ignora la otra mitad del sistema.
La parte que menos propietarios conocen: Proposición 8
La Proposición 8, aprobada después en 1978 y codificada en la sección 51 del Código de Ingresos y Tributación, exige al tasador inscribir el menor de dos números cada año: el base year value ajustado o el valor de mercado de la propiedad al 1 de enero, que es la fecha de gravamen. Cuando el valor de mercado cae por debajo del número de la Prop. 13, el condado debe usar el valor de mercado.
Una reducción bajo Prop. 8 es temporal por diseño. El tasador la revisa cada año y, a medida que el mercado se recupera, el valor inscrito puede subir hacia el base year value ajustado más rápido que el 2% anual, porque el tope del 2% aplica al base year value, no a un valor bajo Prop. 8. Nunca puede superar el base year value ajustado.
Dos consecuencias para propietarios comerciales:
- La cuestión está vigente cada año. Un edificio comprado cerca del pico del mercado, o un edificio cuyos ingresos han caído por vacancia o rentas bajas, puede valer menos en la fecha de gravamen que su base year value ajustado. Eso es un caso de disminución de valor, exista o no el reconocimiento del condado.
- Una reducción obtenida el año pasado no resuelve este año. Como el tasador revisa los valores bajo Prop. 8 anualmente y puede restaurarlos conforme el mercado se recupera, los propietarios que tratan la apelación como un evento único suelen ver desaparecer el beneficio. Por eso revisamos cada año la valoración de cada cliente y presentamos de nuevo cuando hay caso.
Cómo es realmente la apelación
Cada condado abre su ventana regular de apelaciones de valoración fiscal el 2 de julio. Cierra el 15 de septiembre en los condados que envían avisos de valor a cada propietario antes del 1 de agosto, y el 30 de noviembre en el resto, incluidos Los Ángeles y la mayoría de los condados grandes. La fecha impresa en los materiales de su condado es la que rige, y nuestro referencia de plazos realiza un seguimiento de los principales condados.
La cuestión probatoria para un caso de disminución de valor comercial suele referirse a los ingresos. Las juntas de apelación de valoración fiscal en California dan peso real al método de ingresos para propiedades arrendadas: rentas reales, vacancia real, gastos reales y las tasas de capitalización que pagan los compradores en su mercado. Las ventas de propiedades comparables también importan, especialmente para edificios ocupados por el propietario donde no hay ingresos por arrendamiento para capitalizar. Explicamos las categorías de evidencia en Qué se considera prueba en una apelación de impuesto sobre la propiedad comercial.
Tenga en cuenta que las disputas sobre base year value, que impugnan el número asignado cuando adquirió la propiedad, tienen reglas diferentes y un plazo mucho más corto que las presentaciones anuales de disminución de valor. Si cree que el base year value fue fijado demasiado alto, el tiempo es importante y conviene verificarlo rápidamente.
Las advertencias honestas
Una junta de apelaciones de valoración fiscal iguala los valores. Conforme a la sección 1610.8 del Código de Ingresos y Tributación, eso incluye la facultad de aumentar un valor si la evidencia lo justifica, no solo de reducirlo. Verificar esa exposición antes de presentar es parte de hacer esto correctamente.
Y un caso bajo Prop. 8 solo existe cuando el valor de mercado realmente está por debajo del base year value ajustado en la fecha de gravamen. Para propiedades mantenidas durante décadas con un base year value bajo, a menudo no hay caso en absoluto, y lo correcto es dejar la valoración tal cual.
Por dónde empezar
Encuentre su base year value ajustado en su notificación de valoración fiscal más reciente y pregúntese cuánto realmente valía su edificio al 1 de enero. Si el segundo número puede ser menor, vale la pena verificarlo frente a los datos del propio condado antes de que cierre la ventana. Inicie un análisis gratuito y nosotros haremos la comparación. Si no hay caso, se lo diremos claramente y no tiene costo.
Más sobre cómo California encaja en el panorama general en la guía de California.