Dos números diferentes con dos funciones distintas
El valor de mercado es lo que un comprador dispuesto pagaría a un vendedor dispuesto por su propiedad. El valor fiscal es el número que su condado utiliza para calcular su factura de impuestos. Están relacionados, pero no son el mismo número, y la brecha entre ambos es donde se ubica la mayoría de las apelaciones de impuestos sobre la propiedad.
Cada estado define la relación de manera diferente. Si usted es propietario en más de un estado, la misma economía de edificio puede producir facturas de impuesto muy diferentes, únicamente por la forma en que cada estado convierte el valor en una valoración fiscal.
Cómo lo manejan los tres estados a los que servimos
Georgia valora la propiedad en un 40% del valor justo de mercado. Si el condado considera que su edificio vale $5,000,000, el valor fiscal en el padrón es de $2,000,000, y la tasa de millaje se aplica a ese monto. El número importante a revisar en un aviso de Georgia es el valor justo de mercado que el condado utilizó, porque ese es el número que se puede apelar.
Florida comienza con el "valor justo", que los tribunales tratan como equivalente al valor de mercado, luego aplica cualquier tope y exención para lograr el valor fiscal y finalmente el valor imponible. Para propiedad no de vivienda principal, incluidas la mayoría de las comerciales, los incrementos anuales del valor fiscal están limitados al 10%, pero ese tope se reinicia si la propiedad se vende. El valor justo es el número que defiende el tasador de la propiedad y el número que se impugna en una apelación.
California es el diferente. Bajo la Proposición 13, el valor fiscal suele ser el precio de compra, ajustado a la alza en un máximo de 2% por año. Ese valor base ajustado puede quedar muy por debajo del valor de mercado en propiedades de larga tenencia. Pero cuando el valor de mercado cae por debajo del valor base ajustado, la Proposición 8 exige que el condado registre el número más bajo. Por eso los propietarios comerciales en California pueden tener cada año la posibilidad de una apelación activa incluso bajo la Prop 13. Explicamos ese mecanismo en detalle en nuestro explicador de la Prop 8.
De dónde proviene la brecha
Los condados valoran miles de parcelas a la vez mediante modelos de tasación masiva. Un modelo aplica un conjunto de supuestos para toda una clase de propiedad. No inspecciona su edificio y rara vez toma en cuenta la vacancia, el mantenimiento diferido, problemas funcionales del diseño o los alquileres reales de su submercado el año pasado.
Para propiedad comercial esto es más relevante que para viviendas, porque el valor comercial depende de los ingresos. Dos edificios idénticos en apariencia pueden tener valores muy distintos si uno tiene contratos de arrendamiento a largo plazo firmados con rentas antiguas y el otro está un tercio vacío. Un modelo de tasación masiva normalmente no percibe esa diferencia. La valoración que produce es una estimación razonable para el edificio promedio, aplicada al suyo.
Por qué la diferencia importa para una apelación
Una apelación no es un argumento de que sus impuestos son demasiado altos. Es un argumento de que el valor del condado es más alto de lo que respalda la evidencia. Esa distinción decide qué evidencia importa:
- El propio registro del condado para su propiedad, que a veces contiene errores de hecho en el metraje cuadrado, la antigüedad o el uso.
- A cuánto se les asigna el valor fiscal a propiedades realmente comparables y por cuánto se han vendido.
- Para propiedades que generan ingresos, lo que realmente gana el edificio, porque los tasadores y las juntas de apelación ponderan fuertemente el método de ingresos para propiedades comerciales arrendadas.
Si el valor del condado ya coincide con la evidencia, no hay nada que apelar. Parte de hacer esto con honestidad es decirlo cuando sea el caso.
Una advertencia que se aplica en los tres estados en los que trabajamos: una apelación abre la cuestión de la valoración, y en algunas circunstancias una junta de revisión puede aumentar el valor así como reducirlo. Verificar esa exposición antes de presentar es parte del trabajo.
Qué hacer con esto
Obtenga su notificación de valoración fiscal más reciente y encuentre el valor de mercado o simplemente el valor que asignó el condado, no solo el monto del impuesto. Luego, pregúntese si ese número coincide con lo que usted sabe acerca de los ingresos, el estado y el mercado del edificio. Si quiere que nosotros hagamos esa revisión contra los propios registros del condado, solicite un análisis gratuito. No tiene costo, y si su valor ya es justo, se lo diremos claramente.
Para las ventanas de presentación en su condado, vea la referencia de plazos de apelación.