El número que importa no es el impuesto
Cada aviso de valoración fiscal mezcla dos tipos de información: lo que el condado considera que vale su propiedad y cuánto le cuesta ese valor a las tasas actuales. Los propietarios leen primero la línea del costo, porque ese es el número que duele. Pero la línea del costo mezcla cambios de valor con cambios de tasa, y solo uno de esos puede apelarse a través del proceso de valoración fiscal.
La disciplina, en cada estado, es la misma: ubique la línea de valor, verifique la fecha que inicia su plazo y decida dentro de la ventana.
Georgia: el Aviso Anual de Valoración Fiscal
Los condados de Georgia envían avisos anuales, en su mayoría durante la primavera y principios del verano. Las líneas que debe encontrar:
- Valor justo de mercado. La opinión del condado sobre cuánto vale su propiedad. Este es el número apelable.
- Valor fiscal. En Georgia esto es el 40% del valor de mercado justo por ley, por lo que se mueve mecánicamente con el primer número.
- La fecha límite para apelar. Impresa en el aviso, 45 días a partir de la fecha del aviso. La fecha impresa manda, y los condados envían los avisos en diferentes cronogramas, por lo que dos propiedades en distintos condados pueden tener plazos de semanas de diferencia.
El impuesto estimado en el aviso de Georgia es exactamente eso, una estimación usando el millaje del año anterior. No permita que una estimación aparentemente baja oculte un gran aumento de valor. Y si usted apela y el proceso concluye con un valor establecido, la congelación 299(c) de Georgia generalmente mantiene ese valor por dos años adicionales.
Florida: el aviso TRIM
El Aviso de Impuestos a la Propiedad Propuestos de Florida llega cada agosto. Las líneas que debe encontrar:
- Valor justo de mercado. La estimación del tasador de la propiedad, y el número apelable.
- Valor fiscal. Valor justo después de los topes, incluyendo el tope anual del 10% para propiedades sin exención de vivienda principal.
- Valor imponible. Valor fiscal después de exenciones; aquí se aplica el millaje.
- La fecha de envío por correo. Una petición a la Junta de Ajuste de Valor es debida 25 días después de que se enviaron los avisos.
El aviso TRIM también enumera los millajes propuestos por cada autoridad fiscal y el cronograma de audiencias públicas. Las quejas sobre las tasas pertenecen a esas audiencias; las quejas sobre el valor pertenecen en la petición. Cubrimos el documento en detalle en Explicación del Aviso TRIM.
California: el aviso de valoración fiscal
Los condados de California envían avisos anuales de valor en verano, y los números reflejan la mecánica de la Proposición 13:
- Valor base ajustado anual. El valor basado en su precio de compra, ajustado al alza máximo un 2% al año.
- Valor fiscal (inscrito). Usualmente equivale al valor base ajustado, a menos que el condado haya inscrito un valor más bajo según la Proposición 8 debido a una caída del valor de mercado.
La pregunta que un propietario en California debe hacerse cada año es si el valor de mercado de la propiedad al 1 de enero era inferior al valor inscrito. Si podría ser así, ese es un caso de disminución de valor, y el plazo regular de apelación es del 2 de julio al 15 de septiembre en los condados que envían avisos de valor a todos los propietarios antes del 1 de agosto, y del 2 de julio al 30 de noviembre en el resto, incluido Los Ángeles. La mecánica se encuentra en nuestro explicador de la Prop 8.
La lista de verificación para la primera semana
En cualquier estado, los mismos cuatro pasos en la semana en que llega el aviso:
- Ubique la línea de valor, no la línea del impuesto, y compárela con el aviso del año pasado.
- Marque la fecha que inicia el plazo: la fecha del aviso en Georgia, la de envío en Florida, la ventana de presentación en California.
- Pregúntese si el valor coincide con lo que usted sabe sobre el ingreso, la condición y el mercado del edificio.
- Si la respuesta pudiera ser no, revise los propios registros del condado antes de que cierre el plazo, porque la ventana se cierra esté o no listo.
Realizamos el cuarto paso sin costo. Inicie un análisis gratuito y revisaremos el valor contra los propios datos del condado. Si ya es justo, se lo diremos, y no hay nada que presentar. Una advertencia clara: en nuestros estados una junta de revisión puede aumentar un valor sin evidencia, así como reducirlo, por eso revisamos esa exposición antes de presentar cualquier cosa.
Las fechas por condado se encuentran en las referencia de plazos de apelación.