La norma que decide los expedientes antes de ser escuchados
Los propietarios que preparan una apelación en Alameda a finales del verano suelen reunir la evidencia más reciente que pueden encontrar, bajo la lógica razonable de que los datos actuales son mejores datos.
Para una apelación por disminución de valor es lo opuesto. California limita lo que una junta puede considerar: una venta comparable ocurrida más de 90 días después de la fecha de valoración queda fuera. Para una valoración atada a la fecha de gravamen del 1 de enero, eso significa que se pueden usar ventas hasta aproximadamente finales de marzo, y las transacciones de agosto no cuentan, por más que respalden el argumento.
Evidencia de antes de 1 de enero puede usarse sin ese límite de tiempo, aunque quizá requiera ajuste, y la evidencia más cercana a la fecha de gravamen tiene mayor peso.
La consecuencia práctica es incómoda: cuando la mayoría de los propietarios empiezan a pensar en una apelación, la ventana para reunir los comparables más sólidos ya se ha cerrado. La solución es recopilar contra la fecha de gravamen de manera anticipada y conservar dicha información, en vez de buscarla en septiembre.
Por qué el 15 de septiembre y no el 30 de noviembre
California define el cierre del periodo regular de presentación condado por condado, según el aviso del tasador. Cuando el tasador envía avisos de valor a todos los sujetos del padrón de bienes raíces asegurados antes del 1 de agosto, el periodo cierra el 15 de septiembre. De lo contrario, se extiende hasta el 30 de noviembre.
Alameda notifica ampliamente, así que 2 de julio al 15 de septiembre es la ventana. Santa Clara tiene la misma condición. La mayoría de California no.
Este es el error de programación más común que vemos en carteras del Área de la Bahía. La orientación general indica el 30 de noviembre porque esa es la fecha en la mayoría de los condados, y un propietario con inmuebles en Oakland y Sacramento que aplica una sola fecha a ambos presenta Alameda diez semanas tarde.
Las valoraciones complementarias y de escape no esperan la ventana
Las valoraciones complementarias y de escape de Alameda deben ser apeladas dentro de 60 días desde la fecha de aviso o matasellos, lo que ocurra más tarde — un plazo diferente que inicia con la entrega.
Ese "lo que ocurra más tarde" merece mención, pues es un poco más generoso que una regla basada solo en la fecha del aviso y es el tipo de detalle que decide una presentación marginal. Guarde el sobre.
Un aviso complementario que llega en primavera vence mucho antes de que abra la ventana de julio. Esperar a la temporada de apelaciones para atenderlo es un error de categoría, y es la forma más común en que un propietario atento pierde un suplemento.
De qué depende un expediente en Alameda
La base comercial del condado va desde oficinas en Oakland, pasando por una importante proporción industrial y de producto flexible, comercios minoristas y un gran componente multifamiliar. La evidencia es específica de cada edificio:
- Ocupación y renta lograda durante el año de valoración, neto de concesiones.
- Tiempo muerto entre inquilinos tal como realmente ocurrió.
- Disponibilidad de subarrendamientos competidores, que compite con su espacio de forma invisible.
- El registro físico como lo lleva el condado: pies cuadrados, uso y condición, comprobados con la realidad.
Para un argumento de disminución de valor, todo debe referirse al 1 de enero. Un estado de resultados anual describe el año; una junta que decide el valor a la fecha de gravamen necesita la posición en esa fecha, y el resto como apoyo.
La presentación, y la exposición
Las solicitudes se presentan ante el Secretario de la Junta del Condado de Alameda, Unidad de Apelaciones de Valoración Fiscal. El condado publica un folleto de apelaciones fiscales estableciendo sus procedimientos, y nuestra Guía del condado de Alameda enlaza ambos.
La oficina del tasador también acepta una solicitud informal de revaloración por disminución del valor del mercado. Como en todas partes, una conversación informal no amplía el plazo legal de presentación.
Una divulgación honesta: una Junta de Apelaciones de Valoración de California iguala la lista reduciendo o aumentando una valoración fiscal bajo el Código de Ingresos e Impuestos Sección 1610.8. Revisamos ese riesgo antes de presentar, no presentamos donde lo vemos y retiramos si surge.
Para que su valoración en el condado de Alameda sea verificada con los propios registros del condado antes del 15 de septiembre, solicite un análisis gratuito. Si el valor ya es adecuado, se lo diremos y no se presenta nada.
Relacionado: pregunta de la Proposición 8 y Prop 8 vs. Prop 13.